국토교통부는 임대보증금 보증 제도의 개선 및 임대사업자 관리강화를 주요 내용으로 하는 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 공포안이 국무회의 의결을 거쳐 9월 14일 공포될 예정이라고 밝혔다.
임대보증금 보증이란 임대사업자가 보증금을 반환하지 않는 경우 보증 회사가 임차인에게 보증금 반환을 책임지는 상품이다.
’05년 공공건설임대를 시작으로 보증 의무가입을 시행하였고, ’15년 민간건설임대, ’19년 100호 이상 매입임대 등으로 확대하였으며, ’20년 주택시장 안정 보완대책에 따라 모든 등록임대주택으로 확대 적용하였다.
하지만 보증 관련 일부 불합리한 사항이 있어 보증가입 면제 사유 규정, 보증 미가입 시 처벌 완화와 같은 제도개선을 마련하고, 기타 임차인 보호를 위한 임대사업자 관리강화 방안도 추진하였다.
개정법률 중 보증과 관련된 제도개선 사항을 보면, 먼저 임차인의 보증금 반환 보장이 가능한 3가지 사례에 대해 임대사업자의 임대보증금 보증 가입의무 면제사유로 규정하였다.
임대보증금이 주택임대차보호법상 최우선변제금액 이하이고 보증 미가입에 임차인이 동의한 경우로서, 최우선변제금액은 다른 담보물권자보다 우선하여 변제를 받을 권리가 보장된다.
다만, 임차인의 알권리 보장, 최우선변제금액이 주택가액의 1/2의 범위 내에서 배정 받는 한계를 고려하여 임차인의 보증 미가입 동의를 받도록 하였다.
임대사업자가 기존 주택을 임차하는 공공주택사업자와 임대차계약을 체결하였고 해당 공공주택사업자가 보증 가입을 한 경우로서, 공공기관이 보증금 반환을 위한 조치를 완료하였으므로 보증가입을 면제하였다.
임차인이 보증회사(주택도시보증공사, SGI서울보증)와 이에 준하는 기관에서 운용하는 전세금 반환 보증에 가입하였고 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 전부지급한 경우로서, 중복가입 및 임차인의 수수료 이중부담 문제를 해결하기 위해 보증가입을 면제하되 임대사업자의 의무부담 전가를 방지하기 위해 임대사업자가 수수료를 모두 부담하도록 하였다.
현재 보증에 가입하지 아니한 임대사업자는 형사처벌 대상이나 형사처벌 부담으로 인한 제재의 실효성 부족, 위반 건수와 무관한 일률적 적용으로 의무위반에 따른 처벌의 형평성 문제가 발생하여, 형벌 조항을 삭제하고 위반 건당 임대보증금의 10% 이하에 상당하는 과태료를 부과하도록 하되, 상한액(3천만원)을 설정하였다.
아울러 임대보증금 보증은 원칙적으로 보증금 전액이 대상이되 법정 일정요건 충족 시 일부금액을 대상으로 할 수 있으나 그 요건 중 전세권 설정 관련 기준이 불분명하여 실제 적용에 혼선이 있어, 일부보증 요건으로 전세권이 설정된 경우 또는 주택임대차 보호법 상 대항력과 확정일자를 갖춘 경우로 명시하고, 임차인 의사를 반영하기 위해 일부보증에 대한 동의를 받도록 하였다.
이외에도 현재 임대보증금 보증의 가입의무기간이 임대의무기간으로 규정되어 기간 경과 후에는 가입여부가 불확실하여 임차인 보호에 한계가 있어, 임대사업자 등록이 말소된 날(말소되는 날에 임대 중인 경우에는 임대차계약이 종료되는 날로 한다)까지 보증가입기간을 연장하였다.
개정법률 중 임대사업자 관리 강화 사항은 다음과 같다.
부채 과다로 인해 보증 가입이 거부되었는데도 사업자가 개선하지 않는 경우 처벌만으로는 실효성 확보가 곤란하여, 보증 미가입 사업자에 대해 시장·군수·구청장이 직권으로 등록 말소할 수 있도록 하였다.
임대사업자는 임대의무기간 경과 후 등록 말소 전까지 세제혜택을 받을 수 있는 반면, 임차인은 임대의무기간 이후에는 계약 갱신 여부가 불분명한 문제가 있어, 임대료 체납 등 법정 거절사유가 없는 한 임차인이 임대차계약 갱신을 요구할 수 있는 기간을 당초 ‘임대의무기간’에서 ‘임대등록기간(임대개시일부터 임대등록말소일까지)’으로 연장하였다.
또한 현재 거짓ㆍ부정 등록, 임대료 증액제한 위반, 임대차계약 거절 등으로 등록말소된 지 2년 이내인 자에 한해 등록을 제한하나, 선순위 담보권·세금 체납 등 설명의무 위반, 보증금 미반환으로 인한 임차인 피해 발생, 지자체의 임대차계약 신고 보고에 대해 거짓 보고 또는 3회 이상 불응하여 등록이 말소된 임대사업자도 말소 후 2년 이내에 등록을 할 수 없도록 제한하였다.
국토교통부는 이번 제도개선을 통해 임대사업자의 보증 가입 부담이 경감되는 한편, 임차인의 권익도 향상될 것으로 기대한다면서, 개정사항에 대한 이행여부를 확인하고 적극적으로 홍보하여 임차인의 주거안정에 만전을 기할 방침이라고 밝혔다.
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