내년부터 공동주택 입주자대표회의 등이 주택관리업자를 선정하거나, 공사․용역 사업자를 선정하려는 경우 전자입찰제를 의무적으로 실시된다.
300세대 이상 단지의 관리주체는 1년마다 정기적인 외부 회계감사를 받아야 하며, 15층 이상의 공동주택은 최대 3개 층, 14층 이하는 최대 2개 층까지 수직증축 리모델링이 가능하게 된다.
또한, 입주자가 생활시 지켜야 할 층간소음 저감 규정이 신설되고, 비리자에 대한 처벌이 강화되는 등 아파트 관리제도가 개선되어 입주자간 분쟁도 감소될 전망이다.
국토교통부는 이 같은 내용을 담은 ‘주택법’ 시행령·시행규칙과 ‘주택건설기준 등에 관한 규정’, ‘주택건설기준 등에 관한 규칙’ 등을 입법예고한다고 24일 밝혔다.
이번에 개정된 주택법 관련 법령의 주요내용은 다음과 같다.
수직증축 리모델링이 허용된다(2014.4.25.시행)
우선, 리모델링 시 세대수 증가 범위가 기존 세대수의 10%이내에서 15% 이내로 확대되고, 신축 당시 구조도를 보유한 경우에는 15층 이상의 공동주택은 최대 3개 층, 14층 이하의 공동주택은 최대 2개 층까지 수직증축 리모델링이 가능해 진다.
동시에 수직증축 리모델링 시 안전성이 확보될 수 있도록 한국시설안전공단, 건설기술연구원, 안전진단 전문기관(시설물 안전관리에 관한 특별법)에서 허가 전, 후 2차에 걸쳐 안전진단을 실시하고, 건축심의, 사업계획승인 신청이 접수되는 경우에도 한국시설안전공단, 건설기술연구원에서 구조설계의 타당성 검토 등의 구조안전성 검토를 거치도록 하였다.
또한, 공사감리 시 감리자는 내력벽 등 주요 구조부위의 철거 또는 보강이 필요한 경우 등에 대해서 해당 건축물의 구조설계를 한 건축구조기술사의 협력을 받되, 해당 건축구조기술사가 사망․실종되거나 자격을 상실한 경우에는 리모델링 시행자가 추천한 구조기술사의 협력을 받을 수 있도록 하였다.
세대수 증가형 리모델링에 따른 도시과밀 및 일시집중 문제를 최소화하기 위해 특별시․광역시․50만 이상 대도시에서는 주민공람․지방의회 의견수렴을 거쳐 10년 단위의 리모델링 기본계획을 수립하도록 하고, 수립된 기본계획을 변경할 경우, 세대수 증가형 리모델링의 수요예측이 감소하거나 10% 범위 내에서 늘어나는 경우 등은 경미한 변경으로 보아 주민공람 등의 절차를 거치지 않도록 하였다.
아울러, 세대수 증가형 리모델링 허가 시, 도시과밀 우려나 기반시설에 영향이 없도록 20세대 이상 세대가 증가하는 경우에는 도시계획위원회의 심의를 받도록 하였고, 세대수 증가형 리모델링에 따라 주택시장 불안정 등의 우려가 있는 경우, 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 해당 지자체의 리모델링 기본계획 변경, 인․허가 시기조정 등이 이루어질 수 있도록 하였다.
층간소음 저감 및 분쟁조정이 가능해진다(2014.5.14. 시행)
아파트 내부에서 뛰거나 걷는 동작, 악기 연주, 운동기구 사용, 세대 내부 수리 과정 등에서 발생하는 소음이 층간소음으로 규정되고, 공동주택의 입주민은 다른 입주민에게 층간소음으로 인한 피해를 주지 않도록 노력해야 하고, 소음발생 중단에 협조해야 하는 등의 의무가 따르게 된다.
입주민은 소음피해가 발생한 경우, 관리주체(관리사무소 등)에게 피해 발생 사실을 알릴 수 있고, 이 경우 관리주체는 소음중단 및 차음조치를 권고할 수 있으며, 필요시 사실관계 확인을 위한 조사를 할 수 있고, 피해가 계속되는 경우에는 피해자가 공동주택관리 분쟁조정위원회(시․군․구)나 환경분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있게 된다.
층간소음 중단요청이나 분쟁조정 등의 경우에 있어서 객관적인 기준이 될 수 있는 ‘층간소음의 기준’은 국토부와 환경부가 공동부령으로 마련하게 된다.(‘14.5.14)
또한, 입주민간에 서로 배려할 수 있는 생활문화가 정착될 수 있도록 관리주체가 예방, 분쟁조정을 위한 교육을 실시할 수 있고 입주민간에 자치적인 조직도 구성할 수 있다.
아파트 관리제도 개선된다(2014.6.25. 시행 - 전자입찰제 및 외부 회계감사 의무화 규정 등은 2015.1.1. 시행)
입주자대표회의 등이 주택관리업자를 선정하거나, 공사․용역 사업자를 선정하려는 경우 현재는 임의적으로 시행됐으나 전자입찰제를 의무적으로 실시하여야 한다.
입주민의 1/10이상이 요청하는 경우 등에만 외부 회계감사를 실시하던 것에서, 앞으로는 300세대 이상 단지의 관리주체는 1년마다 정기적인 외부 회계감사를 받아야 한다.
300세대 이상 공동주택 또는 150세대 이상으로 승강기가 설치된 공동주택 등 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 관리비․잡수입 등의 징수․사용 등 모든 거래에 관한 회계서류를 5년 이상 보관하고, 입주민이 관련 장부나 정보의 열람 또는 복사를 요구하는 경우, 관리규약으로 정하는 바에 따라 이에 응하여야 한다.
또한, 의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의는 공사․용역 계약서를 해당공동주택 단지의 인터넷 홈페이지(홈페이지가 없는 경우에는 게시판)에 공개해야 한다.
지자체 감독대상에 입주자대표회의 구성을 위한 선거관리위원회도 포함하였고, 공동주택 관리에 대한 지자체 감사 근거도 마련하였으며, 부정한 재물이나 재산을 취득한 경우에 대하여 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하의 벌금을 부과하던 것을, 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금을 부과하도록 강화된다.
아울러, 관리주체 등의 윤리성․전문성 강화를 위해 관리사무소장은 배치된 이후 평생 1회만 교육을 받던 것을 3년마다 보수 교육을 받도록 하고, 해당 시․군․구에서 입주자대표회의를 대상으로 임의적으로 교육을 하던 것을, 앞으로는 의무적으로 교육하도록 개선하고, 그 운영교육을 공동주택 관리 전문기관 또는 단체에 위탁할 수 있다.
또한, 입주자대표회의 구성, 입주민 의사결정 등이 신속하고 편리하게 진행될 수 있도록 공인인증 등 본인확인을 거쳐 동대표 선출등의 중요 의사결정 등에 전자투표를 실시할 수 있게 하였으며, 입주민과 관리주체를 지원할 수 있도록 각종 민원상담 및 분쟁조정, 공사․용역의 적성성 및 타당성 등을 검토․자문해 줄 수 있는 전문기관도 지정․운영되게 된다.
그 밖에 주요개정 사항(2014.6.25. 시행, 장수명 주택 규정 등은 2014.12.25. 시행)
건설자원의 효율적인 활용과 입주자의 주거 만족도 향상을 위해 오래 유지되고 쉽게 고쳐 쓸 수 있는 ‘장수명 주택’에 대한 인증제도를 시행한다.
장수명 주택의 인증등급은 내구성, 가변성, 수리용이성의 요소를 평가하여 최우수, 우수, 양호, 일반 등급의 4개 등급으로 구분하여 부여된다.
사업주체가 500세대 이상 공동주택을 공급하려는 경우에는 인증등급 중 일반등급 이상을 의무적으로 취득하도록 하였다.
또한, 인증등급 중 우수등급 이상을 취득하는 경우, 건폐율, 용적률에 대하여 지자체의 조례에도 불구하고, 해당 용도지역의 기준의 110/100 범위 내에서 완화를 받을 수 있도록 하는 등 장수명 주택의 공급 활성화를 위한 인센티브도 부여하기로 하였다.
사업주체가 500세대 이상의 공동주택을 공급하려는 경우에는 「녹색건축물 조성 지원법」에 따라 소음(바닥충격음, 화장실 소음 차단 등), 구조(가변성 및 수리용이성 등), 환경(조경, 실내공기질, 에너지절약 등), 생활환경(커뮤니티, 방범안전 등), 화재․소방 등급 등의 공동주택 성능등급을 발급받아 입주자 모집공고에 의무적으로 표시하도록 하여, 입주자가 공동주택의 품질과 성능을 사전에 알고 선택할 수 있도록 하였다.
분양․임대 혼합주택단지에서 입주자대표회의와 임대사업자가관리방법의 결정․변경, 장기수선계획 조정, 주택관리업자 선정 및 각종 공사 및 용역에 관한 사항 등을 공동으로 결정하도록 하고, 협의가 이루어지지 않을 경우, 관리방법의 결정 및 주택관리업자 선정은 과반수의 공급면적을 관리하는 주체, 그 밖의 사항은 2/3이상 공급면적을 관리하는 주체의 결정에 따르도록 하였다.
주택건설 등록사업자에 대한 행정처분 유예제도가 도입됨에 따라, 법원이 회생절차 개시의 결정을 하고 절차가 진행 중인 경우나 기술인력의 사망 또는 퇴직 등으로 기술인력 기준에 미달되는 기간이 50일 이내의 경우 등으로 그 적용요건을 규정하였다.
동별 대표자 또는 후보자나 그 배우자․직계존비속은 선거관리위원회 위원이 될 수 없도록 하고, 주민운동시설의 외부 전문가 위탁 요건을 완화(입주민 3/4동의→과반수)하는 등의 개정내용도 포함되었다.
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