그간 정부는 ‘17.12월 주거복지로드맵을 시작으로 3기 신도시 등 ’수도권 30만호 공급방안‘을 발표하여 공공택지 지정 등 미래 공급기반 확충 노력을 이어 왔다.
또한 도심 내 양질의 주택 공급을 원하는 수요에 맞춰 세 차례에 걸쳐 도심 내 주택공급 확대방안(5.6, 8.4, 3080+ 대책)을 발표하고 속도감 있게 후속 조치를 추진 중이다.
그 결과, 향후 10년간 획기적 물량의 주택 공급이 예상되나, 주택 건설에 소요되는 절대 기간 등으로 인해 공급대책에 따른 주택은 ‘23년 이후 본격적인 분양 및 입주가 시작될 전망이다.
반면 전세계적인 초저금리 기조로 인한 차주의 차입부담 감소 및 자산투자 선호, 집값 상승기대 확산 등으로 주택 구매수요가 늘어나면서 주택시장 불안이 지속되고 있다.
이러한 상황에서 주택시장 조기 안정을 위해서는 기존 발표된 공급대책을 차질 없이 추진함과 동시에, 계획된 공급물량의 공급 시점을 최대한 앞당김으로써 단기 수급 불균형을 완화할 필요가 있다.
이에 따라 정부는 사전청약 대상을 공공택지 내 민간 시행사업, 3080+ 공공사업까지 확대하여 총 10.1만호의 주택을 조기 공급하는 공공택지 사전청약 확대방안을 마련하는 한편, 발표된 대책의 추진을 위해 태릉지구·과천청사 개발 방안에 대한 지자체 협의를 마무리하고 구체적인 개발구상 및 공급 일정을 확정하였다.
정부는 이번 공공택지 사전청약 확대방안을 통해 기존에는 공공택지 내 공공 시행사업에만 적용하던 사전청약 제도를 공공택지 내 민간 시행사업 및 3080+ 공공사업까지 확대 도입한다.
이번 방안으로 ‘24년 상반기까지 총 10.1만호의 주택이 조기 공급되며, 기존 사전청약 물량까지 합하면 총 16.3만호의 주택이 당초 공급 시점에 비해 1~3년 정도 앞당겨 공급된다.
특히, 16.3만호 중 13.3만호가 수도권에서 공급되며, 이는 최근 5년간 연평균 수도권 민간 아파트 일반분양분 11.3만호를 상회하는 물량이다.
또한 매각된 택지 중 토지 사용이 가능하나, 착공 및 분양이 이루어지지 않고 있는 6.4만호의 대기 물량에 대해서는 제도개편 후 6개월 내에 본 청약을 실시하는 경우 향후 택지 공급 시 인센티브를 제공할 예정이다.
이를 통해 상당 물량이 당초 계획보다 이른 시점에 청약 대기자에게 공급되어 청약 대기수요 흡수 및 주택시장 안정에 기여할 수 있을 것으로 전망된다.
아울러 공공택지 내 민간 시행사업에서 시행되는 사전청약은 주거복지로드맵과 수도권 30만호 공급방안 등에 따라 지정·조성 중인 부지가 대상이며, ‘24년 상반기까지 총 8.7만호 물량을 공급한다.
3기 신도시를 비롯한 해당 택지들은 대부분 서울 출·퇴근 용이 등 입지가 우수하며, GTX·지하철 연장 등 교통개선대책 시행으로 광역교통 접근성이 더욱 강화될 예정이다.
민간 시행사업은 중대형 평형 비중이 공공분양보다 상대적으로 높을 것으로 전망되며, 다양한 브랜드의 민간 아파트도 공급되어 소비자의 선택 폭이 넓어질 것으로 기대된다.
청약 참여자의 권리는 충분히 보호하면서도 민간 시행자의 참여를 이끌어낼 수 있도록 다양한 제도도 마련하였다.
청약 희망자는 사전청약 단계에서 세대 수, 평형별 타입 및 추정분양가 등의 정보를 바탕으로 청약 여부를 결정할 수 있다.
당첨 시 시행자와 사전 공급계약을 체결하나, 계약체결 단계에서는 별도의 금전납부가 필요하지 않으며 언제든지 당첨자 지위 포기가 가능하다.
추후 본 청약 시점이 되면 확정분양가가 공개되며, 당첨자는 본청약 시점에서 청약에 대한 최종 의사를 밝힐 수 있다.
수요자가 충분한 정보를 접하고 청약 여부를 결정할 수 있도록 공공시행 사업은 LH 사전청약 홈페이지, 민간 시행사업은 부동산원 청약홈에서 각각 대상입지, 입지별 일정 및 물량 등도 매월 지역별로 상세히 공개한다.
민간 시행자의 참여를 이끌어내기 위해 앞으로 매각하는 공공택지는 6개월 내 사전청약을 실시하는 조건으로 공급한다.
이미 매각된 택지를 보유한 업체가 제도개편 후 6개월 내 사전청약을 실시하면 다른 공공택지 공급 시 우선공급·가점 등의 인센티브도 제공할 계획이다.
사전청약을 실시한 사업장에서 추후 본 청약 시 사전청약 당첨자 이탈로 미분양이 발생하는 리스크를 방지하기 위해 공공이 분양물량 일부를 매입하는 제도도 운영한다.
이외에도 지난 2월 4일 발표한 3080+ 공급방안에 따라 서울 등 도심 내에서 추진 중인 3080+ 공공사업에서도 ‘22년 하반기부터 총 1.4만호의 사전청약 물량이 공급된다.
도심 공공주택복합사업 등 3080+ 공공사업은 지자체와 주민의 뜨거운 호응에 힘입어 이미 서울 도심에서만 13곳 1.9만호의 후보지가 지구지정 요건을 충족하였다.
일반 정비사업은 지구지정 후 분양까지 평균 13년 가량이 소요되는 반면, 3080+ 공공사업은 Fast-Track 적용을 통해 지구지정 후 분양까지의 소요 기간을 이미 2.5년으로 단축하였다.
이번 사전청약 확대방안 시행으로 지구지정 후 분양까지 기간이 1년가량 추가로 단축되면서 공급까지의 시차가 기존 정비사업과 비교 시 10년이상 단축되는 효과를 기대할 수 있다.
따라서 주민동의(2/3) 요건을 충족하여 금년 중 본 지구지정이 가능한 서울 13곳의 후보지는 ‘22년 하반기부터 사전청약이 시행될 것으로 전망되며, 이외 후보지도 조속히 주민동의 요건을 확보하여 순차적으로 사전청약을 실시한다.
한편 향후 10년간 사상 최대 수준의 주택공급이 예정되어 있고, 통화금융당국도 가계대출 관리를 강화하는 한편, 통화정책의 질서 있는 정상화를 예고하고 있다.
이에 따른 향후 주택경기 변동 리스크 및 한계차주의 차입부담 증가를 감안한다면, 높은 가격의 기존 주택 매수는 다소 신중할 필요가 있다.
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