전면 개편된「주택임대차표준계약서」는 임차인이 계약체결시부터 임차 종료시까지 법의 보호를 받을 수 있도록 하였으묘, 불필요한 분쟁을 줄일 수 있도록 하였다.
새롭게 만들어진 「주택임대차표준계약서」의 주요 변경내용을 살펴본다.
혹시 모를 선순위 권리관계가 있는지 확인할 수 있다.
현행 부동산등기사항증명서로는 체납국세와 다가구 주택의 선순위 보증금 현황을 확인할 수 없어 등기사항증명서만 믿고 그대로 계약을 체결하는 경우 체납국세에 의한 공매 진행 등 예상치 못한 피해를 입을 수 있다.
「주택임대차표준계약서」는 미납국세와 확정일자 현황을 계약체결 전에 반드시 확인할 사항에 포함시켜 임차인도 모르는 선순위 권리관계가 있는지 확인할 수 있도록 하였다.
수리비 부담을 둘러싼 분쟁을 예방할 수 있다.
입주 전‧후의 수리비 부담의 주체와 시기 등을 정하지 않아 수리비 부담을 둘러싼 상담과 민원이 끊이지 않고 있다.
당사자 사이 교섭의 여지가 있는 계약체결에 입주 전‧후의 수리비 부담에 관하여 약정할 수 있도록 하였다.
임차인이 보증금을 안정적으로 반환받을 수 있도록 하였다.
보증금을 안정적으로 반환받기 위한 ‘대항력과 우선변제권 확보방법’, ‘보증금 증액 시 새로운 계약서에 대한 확정일자 날인’, ‘임차권등기명령 제도’ 등을 임차인들에게 알려 자신의 권리를 스스로 지킬 수 있도록 하였다.
현행 주택임대차보호법은 불완전한 공시방법으로 인한 혼란을 방지하기 위해 우선변제권이 주민등록을 마친 ‘다음날‘부터 발생되도록 규정하여 주민등록과 같은 날 저당권이 설정되면 순위가 밀리는 상황이 발생할 우려가 있다.
임차인이 전입신고와 확정일자를 받을 날짜를 미리 정하고, 임대인도 그 날짜 이틀 후부터 담보물권을 설정하기로 하는 특약을 할 수 있도록 하였다.
사소한 임차인의 권리라도 놓치지 않는다.
묵시적 갱신에 따른 계약기간 존속 중에 임차인이 계약해지를 하더라도 새로운 임대차계약에 대한 중개수수료 부담의무가 없으며, 임대차 기간 중 관리비에 포함하여 납부한 장기수선충당금에 대하여 반환을 청구할 수 있다는 규정도 만들어 임차인이 사소한 권리도 놓치지 않도록 하였다.
임대인에게도 도움이 되도록 하였다.
임대인이 ‘계약종료 1개월 전까지 기간종료 등의 통보를 하지 않으면 자동 연장된다’는 묵시적 갱신 규정을 알지 못하여 피해를 당하는 일이 없도록 하고, 기간종료 후 임차인이 계속 거주할 경우에도 여전히 차임지급의무가 있다는 내용 등도 규정하여 임대인에게 도움이 될 수 있도록 하였다.
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