강남, 명동, 홍대입구 등 서울시내 150개 주요상권에 위치한 1층 점포 7,500개의 지난해 통상임대료는 단위면적(㎡)당 평균 월 54,100원이었으며, 점포의 평균 면적(60.8㎡/18.39평)으로 환산해보면 월 329만원에 이르는 것으로 나타났다.
2019년과 비교해보면 코로나19로 매출은 36%가량 급감했지만, 통상임대료는 고작 0.6%만 낮아져 합리적인 수준의 임대료 조정이 필요한 것으로 나타났다.
서울시가 150개 주요상권 내 1층 점포 7,500개에 대한 ‘2020년 서울형 통상임대료 실태조사’ 결과를 발표했다.
통상임대료란 월세와 공용관리비를 비롯해 보증금을 월세로 전환한 금액 등 임차인이 영업활동을 하면서 매월 부담해야하는 금액을 말한다.
이번 조사는 2020년 9월~12월에 명동거리, 강남역, 이태원 등 생활밀접업종이 밀집한 주요상권 내 점포를 대상으로 대면설문으로 진행됐다.
먼저 서울시내 주요 상권(1층 점포 7,500개)의 운영실태 조사결과 ▴영업기간 평균 8년 6개월 ▴영업시간 일 11시간 ▴휴무일 월 3.4일 ▴직원 2.7명 ▴점포당 평균 전용 면적은 60.8㎡(18.39평)이었다.
전용면적은 49.5㎡(약 15평)미만 점포가 절반이 넘었고(54%), 운영형태는 독립점포가 74.2%, 프랜차이즈가맹점이 25.8%였다.
업종별로는 10곳 중 6곳이 한식, 중식 등 음식점(45.9%)과 치킨, 제과 등 간이음식점(14.1%)이었으며 임차인의 평균 연령은 49세였다.
통상임대료는 단위면적(㎡)당 월 54,100원으로, ’19년 월 54,400원보다 약 0.6% 하락한 것으로 나타났다.
점포들의 평균 전용면적인 60.8㎡(18.39평)을 기준으로 환산하면 월 평균 329만원이다.
점포당 조사된 평균보증금은 4,481만원이었다.
지역별 통상임대료 편차는 큰 편이었다. 명동거리는 단위면적당 월 22만원으로 조사 상권 중 가장 높았으며 인사동, 강남역, 압구정로데오 상권도 월 9만원을 넘었다.
구별로는 강남구, 노원구가 가장 높고, 다음이 중구, 종로구, 동작구, 마포구 순이었다.
조사대상 점포들이 최초 입점 시에 부담한 ‘초기투자비’는 평균 1억5,806만 원이었으며, 이 중 임대차 계약 종료 후 임차인이 반환 받을 수 있는 보증금은 4,481만원에 달했다.
영업환경에 따라 매몰될 수 있는 권리금은 6,127만원, 시설투자비는 5,198만원이었다.
환산보증금(보증금+월세×100)은 평균 3억5,644만원이었으며 조사대상 중 상가건물임대차보호법 일부만 적용받을 수 있는 환산보증금 9억원 초과 점포는 6%에 달했다.
점포들의 월평균 매출도 조사했다.
지난해 단위면적(㎡)당 월평균 매출은 26만 8천원이었는데, 평균전용면적(60.8㎡)으로 환산하면 월 1,629만원에 이른다.
월평균매출 중 통상임대료(329만원)가 차지하는 비중은 평균 20%였으며, 명동거리, 인사동 등은 임대료가 높은 관계로 통상임대료 비중이 50%를 넘어섰다.
매출은 2019년 대비 평균 36.4% 급감한 것으로 나타났는데 특히 명동거리, 인사동, 동대문역, 연남동, 홍대입구역, 강남역 등의 상권은 매출액이 50% 이상 감소한 것으로 조사됐다.
반면 고덕역, 등촌역, 개봉동 현대 상권에서의 매출액 감소율은 5% 미만으로 조사되었다.
지난해 코로나19로 인한 매출급감 등의 이유로 임차인이 임대료 일부를 할인 받은 경우는 실제 3곳 중 1곳(31.6%)에 달하는 것으로 조사되었으며, 특히 명동거리(53%), 인사동(68%)은 절반 이상의 임차인이 임대료를 할인 또는 유예 받은 것으로 조사됐다.
서울시는 이번 조사결과를 상가임대차분쟁 및 임대료 감액조정의 잣대가 되는 서울형 공정임대료 산정에 참고하고 나아가 상가임대차분야 상생을 위한 연구 자료로도 활용할 계획이다.
서울형 공정임대료는 시내 주요상권 150개 핵심거리, 7,500개 점포에 대한 임대료·권리금 등 주요 정보를 기반으로 감정평가사 등 전문위원이 산출하는 데이터로 서울시가 전국 최초로 도입했다.
임대인과 임차인이 임대료 감액조정을 신청하면, 시는 서울형 공정임대료를 제공해 불공정한 임대차 계약을 막고 상대적으로 높은 임대료는 조정해 분쟁해결과 예방에 도움을 준다.
이와 함께 서울시는 매출이 급감한 점포에 대해서 올해 한시적으로 ‘코로나19 상생임대료’를 도입한다고 밝혔다.
코로나19 상생임대료는 서울형 공정임대료에 코로나19로 인한 매출 하락상황까지 반영해 특정기간 한시적으로 임대료를 추가 감액하도록 제안하는 것이다.
2019년 평균매출액 대비 최근 2개월 연속 매출이 30%이상 감소했을 때 산정을 신청할 수 있다.
예컨대 서울형 공정임대료가 80만원이라면, 코로나19 상생임대료 적용 시에는 특정기간에는 매출감소를 반영한 월세를 내고 이후에 다시 80만원으로 환원하는 방식이다.
시가 이번에 한시적으로 도입하는 코로나19 상생임대료는 일시적으로 월세를 할인하는 것으로 단기간 매출 급락으로 어려움을 겪고 있는 임차인뿐만 아니라 한 번 내린 월세를 다시 올리기 어려워하는 임대인들에게도 좋은 대안이 될 것이라고 강조했다.
한편, 서울시는 코로나19로 인한 매출감소로 어려움을 겪고 있는 임차상인에게 임대료를 자발적으로 인하해 준 ‘서울형 착한 임대인’을 선정해 현금처럼 사용 가능한 서울사랑상품권 최대 100만원을 지급하는 사업을 2월 15일부터 진행 중이다.
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