국토교통부는 향후 5년 공급 계획과 민간의 활력 제고, 공공의 지원, 주택품질 제고 등 국민 삶의 질 개선을 위한 국민 주거안정 실현방안을 관계부처 합동으로 발표하였다.

무주택 서민 등의 내집 마련과 주거상향 수요에 부응할 수 있도록 우수 입지에 양질의 주택을 충분히 공급하여 주택 시장의 근본적 안정 기반을 마련할 수 있는 과제들을 담았다.

그간 정부는 국민 의견수렴, 학계ㆍ전문가 등의 아이디어 발굴, 현장 실무자 검증 절차 등을 통해 수요와 현장에 기반한 정책을 만들기 위해 다각적으로 노력해왔다.

특히, 그동안 여러 공급 대책들이 제시되었음에도 불구하고 과도한 규제 등으로 도심 등 선호 입지 공급이 위축되며 집값이 부담하기 어려운 수준으로 급등하였다. 

이로 인해 청년층, 무주택자 등의 주거 불안이 심화되고, 취약 계층 등의 주거 위기가 여전하다는 의견 등을 감안하여, 기존과는 차별화된 정책을 마련하는데 중점을 두었다.

앞으로 공공은 취약계층 주거복지 등 시장기능 보완을 위한 본연의 역할에 집중하는 한편, 전체 공급의 대부분을 차지하며 국민이 선호하는 민간의 공급 활력을 뒷받침하기 위한 노력을 강화한다.

이전과 같은 Top-down 방식으로 후보지 등을 일방적으로 지정하기보다는, 규제 정상화, 창의적 신모델 도입 및 인센티브, 인허가 절차 합리화 등으로 주민이 원하는 지역에 Bottom-up 방식 공급을 지원한다.

이를 통해 도시 외곽 보다는 도심 역세권 등 수요가 많은 입지에 더 많은 공급이 이루어질 수 있도록 유도해나갈 계획이다.

특히, 단편적인 가격불안 대응책이 아닌, 안정적 공급 기반을 통한 근본적 시장안정 기반 구축, 주거환경 및 품질개선, 재난 예방 등까지 포함한 국민 주거안정 실현에 정책 목표를 둔다.

국민 주거안정 실현방안의 주요 내용은 다음과 같다.

주택시장 안정과 주거환경 개선 등을 위해서는 선호도 높은 도심에서 양질의 주택이 충분히 공급되어야 하나, 그간 과도한 규제 등으로 도심 공급의 핵심인 민간 정비사업이 크게 위축되어 왔다.

이에, 도심에서 신축주택 공급이 원활히 이루어질 수 있도록 재개발·재건축 등 민간 정비사업을 정상화하고, 민간의 창의성을 활용한 도심개발 모델을 신규 도입하여 활성화해나간다.

그간 신규 정비구역 지정이 감소(‘12~’16년 전국 연 58.6곳 → ‘17~’21년 연 34.6곳)하고, 서울은 기존 구역 해제(`12~`21 410곳 해제)도 가속화 되어 도심 핵심입지에 양질의 공급이 어려운 실정이다.

공급 기반을 회복하기 위해, 향후 5년(‘23~’27) 동안 지자체와의 협력강화, 제도개선 등을 통해 전국에서 22만호(’18~‘22년 12.8만호보다 70%이상 많은 수준) 이상의 신규 정비구역을 지정할 계획이다.

서울에서는 신속통합기획 방식으로 10만호를, 경기·인천에서는 역세권, 노후 주거지 등에 4만호를 지정하며, 지방은 광역시 쇠퇴 구도심 위주로 8만호 규모의 신규 정비구역을 지정해나간다.

이를 위해 10월부터 속도감있게 수도권·광역시 등을 대상으로 추가 정비사업 수요조사에 착수하여, LH 등을 통해 사업 컨설팅 등을 지원하고 빠른 사업 시행을 유도해 나갈 예정이다.

아울러, 주민들이 구역 경계만으로 정비구역 지정을 요청할 수 있게 하고, 특·광역시 등이 정비계획 가이드라인을 사전 제시하는 등의 주민 참여도 제고와 사업촉진을 위한 제도개선을 병행한다.

재건축부담금은‘06년 도입 이후 미실현 이득에 대한 법정논쟁과 재건축 정상화를 위하여 수차례 유예되어 왔다.

‘18년 재시행 된 이후 올해 첫 부과가 시작되나, 최근 집값이 크게 오르면서, 도입 이후 한 번도 변경되지 않은 현행 부과기준으로는 수도권은 물론 지방*에서조차 과도한 부담금이 예상된다.

재건축사업은 택지가 부족한 도심에서 양질의 임대주택과 저렴한 분양주택을 공급하는 주요한 수단이다.

적정선을 넘어선 과도한 부담금은 도심 주택 공급 위축으로 이어지고, 이는 조합원 부담뿐만 아니라 도심에서 임대주택과 일반분양을 기다리는 다수의 국민 불편으로 이어지고 있다.

이에 현행 부과기준을 현실화하고 1주택 장기보유자·고령자 등에 대한 배려방안을 마련하는 한편, 임대주택 공급 등 공익에 기여하는 사업장은 감면받을 수 있도록 할 계획이다.

재건축 과정에서 발생하는 지나친 이익은 환수하되, 사업자체를 저해하는 수준의 부담금을 적정수준으로 완화할 예정이며, 면밀한 검토를 거쳐 9월 내 세부 감면안을 발표할 계획이다.

안전진단 규제가 강화된 이후, 신규 재건축이 과도하게 어려워져 도심 공급 기반이 약화되고 있으며, 주거환경 개선 및 주거상향 수요 등에도 원활히 부응하지 못하고 있다.

이를 감안하여, 앞으로는 구조안전성 비중을 합리적인 수준으로 조정하여 재건축 사업의 문턱을 낮추는 한편, 지역 여건을 잘 아는 지자체가 시장 상황 등에 따라 탄력적으로 평가항목 배점을 조정할 수 있도록 하고, 의무적으로 받아 왔던 공공기관 적정성 검토도 지자체 요청 시에만 시행토록 한다.

다만, 어렵게 찾은 최근의 시장 안정 기조가 유지될 수 있도록, 시장 상황을 면밀히 모니터링하여 적용범위·시행시기 등에 대한 최적 대안을 연말까지 제시할 계획이다.

일부 조합의 전문성ㆍ투명성 부족 등에 따라 정비사업이 장기화되는 경우가 있고, 이로 인해 조합원뿐 아니라 분양을 기다려온 수요자 피해도 발생하고 있다.

이에, 전문 개발기관인 신탁사의 사업 시행을 촉진하여 정비 사업이 보다 체계적으로 추진될 수 있도록 하고, 조합 운영 등의 투명성을 강화하기 위한 지원 및 제도 개선 등을 추진한다.

주민 희망 시 조합설립 없이 신탁사를 활용할 수 있도록 신탁사 사업시행자 지정 요건을 완화하고, 주민-신탁사간 공정한 계약 체결 및 토지주 권익보호를 위한 표준계약서를 도입한다.

또한, 신탁사가 참여하는 사업장은 정비계획과 사업시행계획이 통합 처리될 수 있도록 하여 조합설립 절차 생략, 계획 통합 등으로 사업 기간이 3년 이상 단축될 것으로 기대된다.

한편 역세권 등에서 주거·상업·산업 등 다양한 기능이 복합된 창의적 개발이 활성화 수 있도록 민간 도심복합사업을 신규 도입하고 ‘23년 상반기 중 공모에 착수할 계획이다.

이 모델은 신탁사·리츠 등 민간 전문기관이 토지주와 협력하여 도심, 부도심, 노후역세권 등에서 복합개발을 신속히 추진하는 사업이다.

편리한 교통으로 상업 문화 거점이 될 수 있으나, 낙후·저이용된 지역은 첨단산업 중심의 성장거점형으로, 노후 역세권, 준공업지 등은 주거중심형으로의 개발을 유도하고, 공공사업 수준의 용적률과 세제 혜택, 공원 및 녹지 기준완화 등 인센티브를 적용하면서, 필요시 규제특례를 부여하여 도시 경쟁력을 강화한다.

이외에도 개발 이익의 적정 수준 관리를 위해 공급 주택의 일부는 공공임대 또는 공공분양으로 의무 기부채납 하는 등 충분한 공공 기여가 이루어지도록 하고, 필요시 이익상한제 도입도 검토한다.

기존 공공 도심복합사업 후보지의 경우 원칙적으로 신속한 공급 및 혼란 방지를 위해 기존 방식을 유지하고, 예정 지구지정 등의 후속 조치를 신속히 추진해 나간다.

안정적인 중장기 공급 기반을 확보하기 위해 ’23년까지 15만호 내외 신규 택지 후보지를 발굴한다.

수도권·지방의 주거수요가 높은 곳을 지정하되, 산업단지, 도심·철도 인접지역 등을 중심으로 적정 규모를 발굴할 예정이며, 철도역 인근 부지의 경우, 개발밀도를 높이고 주변부 연결성을 강화한 Compact-city 컨셉을 적용하여 개발할 계획이다.

3기 신도시 등은 GTX-A 조기 개통(‘24.6월 이전), B·C노선 조기 착공 등 주요 교통 사업을 신속히 이행하고, 도첨산단 중복지정(‘23.하반기), 개발밀도 확대 등을 통해 경쟁력을 제고할 계획이다.

2기 신도시 등 기존 신도시 128개 지구는 교통여건 개선을 위한전수 조사(8월~)를 실시하고 광역버스 신설, 출퇴근 전세버스 투입, 광역교통축 지정 등 맞춤형 개선대책을 마련(9월~)해 나간다.

1기 신도시의 경우, 연구용역을 거쳐 도시 재창조 수준의 재정비 마스터플랜을 ’24년 중 수립할 예정이다.

또한, 지방권은 광역 교통체계가 상대적으로 충분치 않고 중소- 대도시간 연결성도 부족한 점을 감안하여, 메가 시티를 중심으로 광역철도 선도 사업과 방사형 순환도로망 구축 등을 가속화한다.

행정 절차의 중복·지연이 원활한 공급을 가로막고 있는 점을 감안, 유사 절차의 통합 및 운영 합리화 등 제도 개선을 추진할 계획이다.

각종 심의 및 영향평가를 통합하여 심의하는 통합 심의를 민간 정비 및 도시개발사업에도 도입하고, 공공정비와 일반주택사업도 의무적으로 적용하여 공급 기간을 단축한다.

또한, 100만m2 이하 중소택지는 지구지정과 지구계획수립 절차를 통합하고, 정비사업 변경 시 총회 등 동일 절차는 일괄 처리한다.

아울러 가용지가 부족한 도심에 신속하게 주택을 공급할 수 있는 소규모 주택사업에 대한 지원도 강화해 나간다.

현재 단일 공동주택 단지에서만 추진가능한 소규모 재건축을 연접 복수단지에도 허용하여 개발밀도를 높이는 등, 소규모 정비에 대한 금융·세제지원 및 절차 간소화 등을 추진한다.

도시형생활주택은 1~2인 가구 수요 및 유연한 주거 공간활용이 가능토록 총 세대수를 현행 300세대 → 500세대까지 늘리고, 투룸 비중을 현행 전체 세대의 1/3에서 1/2까지 상향하되, 교통혼잡 및 주차난 방지 장치도 충분히 마련할 예정이다.

그간 수급 불안에 따른 집값 상승시 규제지역 지정 등을 통해 수요 억제 위주로 대응해왔으나, 앞으로는 공급속도 제고 및 신규 공급을 활성화하는 방식의 접근도 고려할 필요가 있다.

이에 따라, 인허가 감소 등으로 장래 공급부족이 우려되거나 노후 주택 등 가용지가 많은 지역 등을 대상으로, 도시규제 완화 등 인센티브를 적용하는 제도 신설을 검토한다.

다만, 시장 영향 등에 대한 충분한 검토가 필요한 만큼, 연구용역, 지자체 의견수렴 등을 거쳐 구체적인 도입 방안을 검토해나갈 예정이다.

내집 마련의 단계별로 빈틈없이 구성된 맞춤형 주거지원 프로그램을 마련한다.

특히, 청년원가/역세권 첫집, 민간분양 신모델 등은 내집마련 희망 무주택자를 위해 초기 자금마련 부담 등을 크게 낮춘 모델이다.

청년원가 및 역세권 첫집은 공공택지, 도심정비사업 용적률 상향 기부채납 물량 등을 활용하여 건설원가 수준(시세 70% 이하)으로 공급되고, 저리의 초장기 모기지가 지원되는 공공분양 주택이다.

청년 및 신혼부부, 생애최초 주택구입자 등에게 폭넓게 분양 기회를 제공하는 한편, 분양가가 시세대비 크게 저렴한 점을 감안하여 공공 환매 등으로 시세차익 일부를 환수할 예정이다.

3기 신도시 선호지, 도심 국공유지, 역세권 등 우수 입지 중심으로 총 50만호 내외의 공급계획을 수립 중으로, 세부 공급 방안 등은 9월 청년 주거지원 종합대책에서 공개할 예정이다.

아울러 공공/민간의 역할 분담을 통한 보다 촘촘한 주거 사다리 구축을 위해, 우선 임대로 살면서, 분양여부 및 시기를 자유롭게 선택 할 수 있는 신개념 민간분양 모델을 도입한다.

주택도시기금 등이 출자한 민간 리츠가 공급주체로서, 수분양자는 분양가의 절반(보증금 선납)으로 최대 10년간 임대거주가 가능하며, 나머지 절반은 분양전환 시(6·8·10년차) 감정가로 납부하게 된다.

우선 공공지원 민간임대 용지로 공급 예정인 기존 택지 중, 우수입지에서 시범사업(택지공모 착수, ‘22.下)에 착수하고, 수요자 호응 등을 보아가며 세부 모델을 확정, 도심입지 등에도 확대해 나갈 계획이다.

소음 완화를 위해 바닥두께 강화 시 분양가 가산 등의 인센티브를 제공하는 한편, 소음저감 매트 설치 지원을 추진한다.

아울러, 법정기준 이상의 주차 편의를 갖춘 주택이 공급되도록 추가 비용은 분양가에 가산할 수 있도록 한다.

무주택 서민, 취약계층 등을 위해 양질의 공공임대주택 및 부담 가능한 공공분양주택 공급을 늘리고, 주거급여 지원도 단계적으로 확대(‘22년 132만→ ’27년 175만 가구)한다.

또한 공공임대주택 면적과 내·외부 품질을 개선하면서, 민간 분양주택 매입 후 임대주택으로 공급하는 사업 등을 추진한다.

이번 대책을 통해 향후 5년간(`23~`27년) 공급될 주택은 총 270만호 수준(연평균 54만호, 인허가 기준)이다.

다양한 규제 합리화와 절차 단축 등을 통해 민간의 주택공급을 활성화하면서, 공공택지 등의 안정적 공급 기반도 지속 확충하여 270만호 공급계획이 차질 없이 추진될 수 있도록 하는 한편, 우수 입지, 고품질 등 주거상향 수요, 1~2인 가구 증가 및 주택멸실 등으로 인한 주택 수요에 안정적으로 대응해나갈 예정이다.

또한 장기적인 관점의 안정적·지속적 공급계획 추진을 통해 공급기반 축소로 인한 시장불안 재연을 방지할 계획이다.

원희룡 국토교통부 장관은 “이제는 공급 정책을 과거의 물량 위주에서, 주택의 품질, 정주환경, 안전, 주거복지까지 합쳐 근본적으로 혁신해 나가야 한다”고 강조하면서, “앞으로도 양질의 충분한 주택공급으로 근본적 시장안정을 도모하고, 국민들께 내집 마련의 기회와 희망을 돌려드릴 수 있도록 모든 역량을 집중해나가겠다”고 밝혔다.